Die Wohnungsübergabe ist für Vermieter immer eine schwierige Angelegenheit. Die meisten führen hierbei ein Übergabeprotokoll, um den Zustand der Wohnung möglichst detailliert zu dokumentieren. Auf diese Weise lassen sich Mängel, welche durch ein- oder ausziehende Mieter verursacht wurden, in einer gerichtlich verwertbaren Art zu Papier bringen. Es muss zwar nicht jeder Mangel dokumentiert werden, allerdings sollten Vermieter auf ein paar Dinge achten, um auf der juristisch sicheren Seite zu stehen.
Das Übergabeprotokoll
Bevor die Wohnung übergeben werden kann, sind einige Grundvoraussetzungen zu beachten. Diese gelten sowohl bei Einzug neuer als auch beim Auszug alter Mieter. Im Zentrum steht immer das Übergabeprotokoll. Ein bewährtes Übergabeprotokoll kann hier in unserem Shop heruntergeladen werden. Dies sollte in jedem Fall angefertigt werden und schafft für alle Parteien Sicherheit. Sinnvoll ist es, wenn das Übergabeprotokoll sämtliche Räume separat, inklusive Abstellräume im Keller oder auf dem Dachboden umfasst. Mängel sollten in Form eines ausreichend großen Freitextfeldes notiert werden können. Weitere Felder, in welche Zählerstände, Zählernummern sowie Anzahl der Schlüssel eingetragen werden können, sind ebenfalls sinnvoll und die Unterschriftenfelder für alle Beteiligten sind selbstverständlich obligatorisch. Viele Mieter nehmen Zeugen mit zur Wohnungsübergabe. Auch diese sollten bei Bedarf das Übergabeprotokoll unterschreiben können – dies gilt für die Zeugen der Mieter ebenso wie für Ihre Begleitpersonen.
Der Übergabetermin
Zeugen bei einer Wohnungsübergabe können hin und wieder helfen. Auch Sie als Vermieter profitieren davon, wenn Sie eine weitere Person mit zur Übergabe nehmen. Wohnungsübergaben eskalieren zwar nur selten derart, dass Zeugen vor Gericht geladen werden müssen, wer allerdings die Möglichkeit hat, Begleitpersonen mitzunehmen, sollte nicht darauf verzichten. Außerdem sollte der Termin zur Wohnungsübergabe am Tag bei ausreichender Beleuchtung stattfinden. Vor allem zu später Stunde im Winter können ansonsten Mängel übersehen werden. Sorgen Sie außerdem dafür, dass Sie für den Termin ausreichend Zeit einplanen. Eine Wohnungsübergabe zwischen Frisörtermin und Arztbesuch kann zu Zeitdruck und damit zu Unachtsamkeit führen.
Nicht alle Mängel sind auch tatsächliche Mängel
Als Vermieter müssen Sie sich im Klaren sein, dass gewöhnliche Abnutzungserscheinungen keinen Mangel darstellen. Der Verschleiß wird letztendlich über die Miete abgegolten, weshalb Sie hier keine Möglichkeit haben, den Mieter zur Ausbesserung zu verpflichten. Hierzu gehören zum Beispiel – je nach Alter und Mietdauer – geringe bis größere Abnutzungserscheinungen des Bodens. Auch ein Ofen wird nach 10 Jahren in Benutzung nicht mehr wie neu aussehen. Anders sieht es hingegen mit Schäden aus, welche beim Ein- oder Auszug entstehen. (Größere) Macken an Wand oder Boden müssen daher ebenso wenig hingenommen werden, wie beispielsweise Brandlöcher.
Worauf speziell zu achten ist
Ein paar Dinge sollten Vermieter bei der Wohnungsübergabe immer genau im Blick behalten. Abgesehen davon, dass oberflächliche Schäden begutachtet werden müssen, sollte auch alles auf eine fehlerfreie Funktion hin überprüft werden. Lassen sich die Fenster problemlos öffnen und schließen? Funktionieren die Rollläden und ist der Einbauherd noch funktionstüchtig? All dies muss beachtet werden – nicht immer sind aber die Mieter direkt für diese Dinge verantwortlich zu machen. Lässt sich die Terrassentür nicht mehr richtig verschließen, weil sie ohne böswilliges Fremdverschulden defekt ist, ist häufig Verschleiß die Ursache und Sie als Vermieter sind für die Reparatur zuständig. Dieser Fall muss daher nicht ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Besitzt das Cerankochfeld hingegen große Macken, weil unachtsam damit umgegangen wurde, sollten Sie diesen Mangel mit in das Protokoll aufnehmen, da hier der Mieter zur Rechenschaft gezogen werden kann.
Außerdem ist es wichtig, dass die Wohnung komplett leer steht. Ansonsten lassen sich möglicherweise nicht alle Schäden entdecken. Dies kann zum Beispiel bei kaputten Fliesen der Fall sein, falls noch ein Möbelstück in der Wohnung steht. Als Vermieter sollte man daher immer darauf bestehen, dass Wohnung sowie Dachboden- und Kellerräume komplett leer sind. Für die Dokumentation der Zählerstände eignen sich des Weiteren Fotos, welche Sie den Mietern auch im Nachhinein digital zur Verfügung stellen können. Auf diese Weise können alle Parteien sichergehen, dass alles korrekt zugeht und die Abmeldung beim Versorgungsdienstleister ordnungsgemäß erfolgen wird. Ein besenreiner Zustand der Wohnung ist darüber hinaus ebenso einzufordern, wie notwendige Renovierungsarbeiten bei Auszug, falls diese im Mietvertrag festgelegt sind. Da die Klausel zu Renovierungen vor allem in älteren Mietverträgen jedoch nicht mehr rechtmäßig ist, kann es hier sinnvoll sein, mit einem Anwalt Rücksprache zu halten, ob der Mieter die Wohnung zu streichen hat. In jedem Fall sollte aber auf feuchte Stellen, Schimmel im Bad oder sich lösende Tapeten geachtet werden – hier muss anschließend der Ursache auf den Grund gegangen werden.
Fazit
Bei der Wohnungsübergabe ist auf einiges zu achten. Da Vermieter die Kaution möglichst zeitnah zurückzahlen müssen, sollte nach der Wohnungsübergabe anhand des Übergabeprotokolls genau geprüft werden, ob Schäden an der Wohnung entstanden sind. Häufig sind es Schäden durch den Umzug, welche der Mieter verursacht hat und für die er anschließend aufkommen muss. Zu unterscheiden sind Mängel an der Wohnung jedoch von klaren Abnutzungserscheinungen. Ein leicht verkratzter Parkettboden ist besonders nach längerer Benutzung normal und kann dem Mieter nicht zum Nachteil ausgelegt werden. Dass die Wohnung außerdem leer und besenrein sein muss, versteht sich natürlich von selbst.