Die Einführung des Berliner Mietendeckels hat nicht nur die Vermieter in der Bundeshauptstadt in Schrecken versetzt. Viele Vermieter fragen sich nun, ob das Modell aus Berlin Schule machen und in anderen Teilen Deutschlands eingesetzt werden könnte. Der Widerstand der Immobilienbesitzer ist entsprechend groß und bundesweit organisiert. Aber auch für Mieter bedeutet der neue Mietendeckel in Berlin Ungewissheit: Sollten Gerichte den Mietendeckel für unzulässig erklären, könnten hohe Nachzahlungen auf die Mieter zukommen, die derzeit davon zu profitieren scheinen.
Was bedeutet der Mietendeckel konkret?
Der am 30.01.2020 beschlossene und am 23.02.2020 in Kraft getretene Mietendeckel sorgt bei zahlreichen Wohnungen des Bundeslandes Berlin für eine vorläufige Mietpreisbindung. Grundsätzlich gilt, dass Mieterhöhungen für die kommenden fünf Jahre nicht mehr möglich sind. Als Ausgangswert werden hierfür die Mieten vom 18.06.2019 genommen. Dies bedeutet natürlich auch, dass Mieten für die kommenden fünf Jahre auch nicht mehr an die Inflation angepasst werden können – vor allem wer von seinen Mieteinkünften leben muss, wird dies zu spüren bekommen. Aber auch geplante Wohnungsmodernisierungen können so finanziell schwerer umzusetzen sein.
Laut Plan des Berliner Senats sollen aber auch Mieterhöhungen, welche nach dem 18.06.2019 erfolgt sind, von den Mietern rückwirkend angefochten werden können. Ebenso verhält es sich, wenn die Miete zum Stichtag 20 % oberhalb des ortsüblichen Durchschnitts lag – hier wird eine Senkung der Miete notwendig und soll sogar juristisch einklagbar sein. Aus diesem Grund gibt es aktuell nur ausgesprochen wenige Möglichkeiten, in Berlin eine Mieterhöhung durchzusetzen. Sollte beispielsweise die Miete zum Stichtag deutlich unter den ortsüblichen Mietpreisen gelegen haben, ist eine moderate Erhöhung des Mietpreises noch möglich – jedoch ist hier eine moderne Ausstattung zwingend notwendig.
Langfristige Zuwächse der Renditen bei vermieteten Wohnimmobilien können sich Eigentümer in Berlin daher aktuell nicht erhoffen. Für den Berliner Senat war vor allem die Reglementierung der Mieten und die Bekämpfung der sogenannten Mietpreisspirale wichtig. Aus diesem Grund ist es nicht weiter verwunderlich, dass in Berlin zwischen Mietern und Politik auf der einen, sowie Vermietern auf der anderen Seite aktuell ein rauer Wind weht.
Wie Vermieter sich derzeit wehren
Der Widerstand der Vermieter ist aktuell ausgesprochen groß. Neben Demonstrationen, welche von Vermietern in der Hauptstadt organisiert werden, sind auch zahlreiche Klagen bei den zuständigen Gerichten eingegangen. Hier konnte auch bereits ein erster Teilerfolg erzielt werden: In einem Einzelfall wurde der rückwirkende Mietendeckel für Erhöhungen zwischen dem Stichtag am 18.06.2019 und Inkrafttreten des Gesetzes Anfang 2020 vom Berliner Landgericht einkassiert und für rechtswidrig befunden. (Urteil: 31.07.2020, Az. 66 S 95/20)
Aber auch die generelle Verfassungsmäßigkeit des Mietpreisdeckels ist aktuell auf dem Prüfstand. Sowohl Befürworter als auch Gegner haben zahlreiche Gutachten hierzu in Auftrag gegeben, welche alle zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Letztendlich wird hier aber nur das Berliner Verfassungsgericht, welches sich bereits mit dem Fall beschäftigt, Klarheit schaffen können. Die Selbsthilfe der Vermieter in der Hauptstadt beschränkt sich derweil auf Klauseln in neuen Mietverträgen: Diese sollen dafür sorgen, dass Mieter – sofern der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird – nachzahlen müssen.
Deutschlandweite Auswirkungen des Mietendeckels
Bis zur Entscheidung des Berliner Verfassungsgerichts müssen Vermieter in Berlin sowie im Rest der Republik abwarten. Was im Falle einer juristischen Legitimation des Mietendeckels passieren wird, ist allerdings mehr als unklar. Mit ziemlicher Sicherheit wird es keinen flächendeckenden Mietpreisdeckel geben, da dieser politisch gewollt und umgesetzt werden muss. Berlin wird hier zwar kein Einzelfall bleiben, aber ein breites Bündnis der Parteien für einen Mietendeckel nach Berliner Vorbild scheint unwahrscheinlich.
Derweil zeigt sich aber, dass zumindest die schlimmsten Befürchtungen der Kritiker nicht eingetreten sind: Trotz Mietendeckel wird in der Bundeshauptstadt fleißig gebaut. Die Zahl der genehmigten Bauvorhaben in Berlin ist so hoch wie lange nicht mehr – und das trotz der andauernden Rezession durch das Corona-Virus. Immobiliengesellschaften sowie Vermieter scheinen Wohnimmobilien in Berlin also weiter als äußerst lukrativ zu betrachten. Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Berlin ist dies aber auch kein Wunder.
Fazit
Die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf die Wohnlandschaft in Deutschland sind mehr als ungewiss. Alles steht und fällt letztendlich mit der Entscheidung des Berliner Verfassungsgerichts. Im schlimmsten Fall müssen Vermieter mit weniger stark steigenden Renditen rechnen, wenn sich die Mieten in den kommenden Jahren nur noch mäßig steigern lassen. Da die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin jedoch nach wie vor ausgesprochen groß ist, ist der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt weiterhin lukrativ für Investoren und Privatpersonen. Falls das Berliner Verfassungsgericht (oder das Bundesverfassungsgericht als letztinstanzliches Organ) den Mietendeckel für rechtmäßig erklärt, könnten andere Bundesländer mit entsprechenden politischen Mehrheiten dem Modell aus Berlin folgen. Betroffen sein dürften aber vermutlich eher Großstädte und Metropolregionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt.