Mietminderungen durch Mieter sind ein ernsthaftes Problem, denn durch die ausbleibenden Zahlungen kann ein Vermieter im schlimmsten Fall in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Der Gesetzgeber erlaubt Mietern zwar in bestimmten Fällen die Miete zu kürzen, hierfür müssen jedoch triftige Gründe vorliegen, welche den Wert der Wohnung maßgeblich reduzieren beziehungsweise die Lebensqualität der Mieter beeinträchtigen. Vermieter müssen hier zwar schnell handeln, um einen größeren finanziellen Schaden abzuwenden, jedoch sollten sie den Fall auch gründlich prüfen, denn nicht immer ist der Wohnungseigentümer auch für den Schaden haftbar zu machen. In manchen Fällen ist die Mietminderung sogar formal oder von der Sache her anfechtbar.
BGB erlaubt Mietminderungen
In sehr seltenen Fällen handelt es sich bei einer Mietminderung um eine Masche des Mieters. Hier sind häufig Mietnomaden am Werk, die alle Register ziehen möchten, um keine Miete zahlen zu müssen. Dies kommt jedoch selten vor und in der Regel existiert tatsächlich ein Schaden an der Wohnung, welcher den Mieter dazu veranlasst, seine Miete zu kürzen. Den Vermieter trifft hier jedoch in den meisten Fällen keine Schuld und so sind es häufig Mängel an der Wohnung, welche mit der Zeit entstehen und dem Verschleiß zuzurechnen sind. Eine Möglichkeit zu einer Mietminderung ist gesetzlich im BGB unter §536 geregelt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Mieter den Eigentümer zunächst auf den Schaden hinweist und ihm ausreichend Zeit einräumt diesen zu beseitigen. Hat der Mieter dies nicht getan, sollte schnellstmöglich Widerspruch mit einer Zahlungsaufforderung eingereicht werden. Allerdings ist nicht jeder Mangel an der Mietsache auch ein Grund für eine Mietminderung.
Häufige Fälle für Mietminderungen
Zunächst ist nämlich entscheidend, ob es einen Verursacher für den Schaden gibt, der eine Mietminderung rechtfertigen soll. Schimmelbefall einer Wohnung kann zum Beispiel durch schlechtes Lüften entstehen. In solchen Fällen sind Mieter natürlich nicht zur Mietminderung berechtigt und müssen sogar damit rechnen, den Schaden auf eigene Kosten zu beseitigen. Ist die Ursache hingegen in der Bausubstanz oder gar bei den Vormietern zu finden, muss der Vermieter die Mietminderung in den meisten Fällen hinnehmen und den Schimmelbefall beseitigen. Hier den Schuldigen zu finden, erfordert allerdings Sachverstand, weshalb häufig Fachleute mit entsprechender Expertise den Fall beurteilen müssen. Aber auch langandauernder Baulärm oder Schädlingsbefall können zu einer Mietminderung führen. Gleiches gilt für den defekten Einbauherd oder die kaputte Heizung. Grundsätzlich gilt in jedem Fall: Ist der Schaden zum Beispiel durch Verschleiß entstanden, muss der Mieter den Mangel melden. Reagieren Sie als Vermieter hier nicht, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.
Wichtigste Regel für Vermieter: Mängel schnellstens begutachten!
Da der Mangel vor einer Mietminderung angezeigt werden muss, sind Immobilienbesitzer in der Regel nicht sonderlich überrascht, wenn eine Mietminderung angekündigt wird. Der Handlungsbedarf durch den Vermieter besteht also bereits, wenn der Mieter einen Schaden meldet. Die Situation sollte daher unverzüglich persönlich begutachtet werden. Nicht immer ist der Fall jedoch eindeutig. Ein alter Elektroherd kann durchaus kaputt gehen und sollte ohne große Diskussion ersetzt oder repariert werden. Gehen Sie jedoch davon aus, dass Ihr Mieter die Mietsache nicht ordentlich behandelt hat, kann es notwendig sein, auf einen Fachmann zu vertrauen und diesen zu der Begutachtung mitzunehmen. Um Mietminderungen also bereits im Vorhinein zu verhindern, besteht bereits nach Bekanntmachung des Schadens ein Handlungszwang für den Vermieter.
Einschalten eines Anwalts kann ratsam sein
Sollte es zu einer Mietminderung kommen, kann die Hilfe eines Anwalts aus verschiedensten Gründen ratsam sein. Vor allem wenn Mieter die Mietminderung ohne Hilfe eines Juristen vornehmen, können formale Mängel entstehen, welche die Minderung der Miete juristisch anfechtbar machen. Besonders bei der zulässigen Höhe der einzubehaltenden Miete verschätzen sich Mieter immer wieder. Wird eine Mietminderung vom Vermieter angefochten, führt dies unweigerlich zur Zahlungsaufforderung der einbehaltenen Mietschuld. Kommt der Mieter dieser nicht nach, kann eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden. Spätestens hier muss aber die Hilfe eines Anwalts in Anspruch genommen werden. Vor Gericht wird dann aber auch die Rechtmäßigkeit der Mietminderung festgestellt werden.
Fazit
Mietminderungen sind ausgesprochen kompliziert. Der Mieter wirft dem Vermieter vor, einen eklatanten Mangel an der Wohnung nicht zu beseitigen, welcher den Wert der Wohnung reduziert und die Minderung der Miete rechtfertigt. Grundsätzlich sollten Vermieter immer ein Interesse haben, die Mietsache in tadellosem Zustand zu halten – schließlich handelt es sich hierbei um eine Investition, die langfristig eine akzeptable Rendite garantieren soll. Allerdings ist in einigen Fällen auch die Frage nach dem eigentlichen Verantwortlichen für den Mangel an der Wohnung zu stellen und nicht immer einfach zu beantworten. Aus diesem Grund sollten Vermieter immer zunächst den Schaden begutachten (in besonders komplizierten Fällen auch mit einem Fachmann) und sich anschließend juristischen Rat einholen. Oberste Prämisse ist hier allerdings, nichts auf die lange Bank zu schieben, denn jeder Verzug kann bares Geld kosten.